Fundierte Wertermittlungen

Wir ermitteln mithilfe von fundierten Wertermittlungen den zielgenauen Kaufpreis Ihrer Immobilie und vermarkten Ihr Objekt im Schnitt 10% über den Marktwert.

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Die Lage

Der Wert der Immobilie, hängt vor allem von ihrer Lage und dem Angebot und Nachfrage am Markt ab. Dabei ist zwischen Makro- und Mikrolage zu unterscheiden. 

Bei der Makrolage betrachtet man die regionale Umgebung bei der Einschätzung eines Immobilienstandorts. Die Lage gilt als bedeutsamstes Kriterium bei der Bewertung einer Immobilie. Für die Standorteinschätzung ist die Makrolage ist nur eine von zwei Möglichkeiten. Dabei wird die großräumige Umgebung, die Stadt und die Region betrachtet. Die andere ist die Mikrolage. 
Die Makrolage ist ein wichtiger Indikator für die Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie aus Sicht von Verkäufern und Investoren als auch zur Einschätzung für interessierte Mieter und Käufer. Merkmale wie die überregionale Verkehrsanbindung, die wirtschaftliche und die soziodemografische Entwicklung, die Beschäftigungslage in der Region wie auch das kulturelle Angebot und Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung müssen betrachtet werden.
Bei der Mikrolage betrachtet man dagegen bei der Wertermittlung einer Immobilie die direkte Umgebung der Immobilie. Die Mikrolage betrachtet insbesondere die nähere Umgebung einer Immobilie, wie die angrenzenden Straßen, die Nachbarschaft, das Viertel. 
Wie weit sind Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzte und Restaurants entfernt? Ein guter Ausbau der Infrastruktur wirkt sich also direkt positiv auf den Wert Ihrer Immobilie aus. Negativ dagegen wirken Lärm und Luftverschmutzung, wobei die Immissionsbelastungen in der Stadt natürlich höher als auf dem Land ausfallen dürfen, da sich die potentiellen Käufer bereits darauf eingestellt haben. 

Die Ausstattung 

Bei einer Verkehrswert- bzw. Marktwertermittlung einer Immobilie, spielt neben der Immobilienlage natürlich auch das Gebäude eine sehr wichtige Rolle. Entscheidend sind dabei die Ausstattung und der Zustand der Immobilie. 

Viele Faktoren z.B. die Bauweise und die Bauausführung, die verwendeten Baumaterialien, die Qualität der Sanitäranlagen und Fenster sowie Zustand der Heizung tragen zur Ausstattung einer Immobilie bei. 

Bei der Bewertung der Immobilie wird in einfache, mittlere, gehobene und stark gehobene Ausstattung unterschieden. Fenster mit Wärmeschutzverglasung werden besser bewertet als Fenster mit Einfachverglasung, ein Bidet oder Whirlpool werten die Ausstattung der Immobilie ebenfalls auf.

Die Ausstattung 

Bei einer Verkehrswert- bzw. Marktwertermittlung einer Immobilie, spielt neben der Immobilienlage natürlich auch das Gebäude eine sehr wichtige Rolle. Entscheidend sind dabei die Ausstattung und der Zustand der Immobilie. 

Viele Faktoren z.B. die Bauweise und die Bauausführung, die verwendeten Baumaterialien, die Qualität der Sanitäranlagen und Fenster sowie Zustand der Heizung tragen zur Ausstattung einer Immobilie bei. 

Bei der Bewertung der Immobilie wird in einfache, mittlere, gehobene und stark gehobene Ausstattung unterschieden. Fenster mit Wärmeschutzverglasung werden besser bewertet als Fenster mit Einfachverglasung, ein Bidet oder Whirlpool werten die Ausstattung der Immobilie ebenfalls auf.

Der Energiestandard 

Der Energiestandard spielt bei der Beurteilung des Zustands einer Immobilie heute eine entscheidende Rolle. Generell müssen Hauseigentümer einen Energieausweis erstellen lassen, wenn das Haus verkauft oder vermietet werden soll. Ob ein Energieverbrauchsausweis oder ein Energiebedarfsausweis benötigt wird, richtet sich nach Baujahr, Art und Größe der Immobilie. 

Tipp: Planen Sie Ihre Immobilie demnächst zu verkaufen und benötigen einen Energieausweis? Unseren Kunden bieten wir einen Energieverbrauchsausweis kostenlos an.

Weitere Faktoren wie Instandhaltung, Sanierung, Renovierung und Modernisierung können sich extrem auf den Zustand und somit auf den Immobilienwert auswirken. 

Wohnflächenberechnung 

Die genaue Wohnflächenermittlung ist eins der primären Kriterien bei der Immobilienbewertung. Eine falsche Wohnflächenberechnung kann unnötige Kosten nach sich ziehen. Die Bedeutung der Wohnflächenberechnung ist daher weitreichend. Immobilienangebote sind nur vergleichbar, wenn der Wohnflächenberechnung identische Ermittlungsmethoden zugrunde gelegt wurden. 

Laut Wohnflächenverordnung werden die Grundflächen wie folgt berechnet: 

  • Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern: zu 100% 
  • Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern: zu 50% 
  • Die Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen: zu 50% 
  • Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen: zu 25% – max. 50% 

Der Immobilienwert kann auch vom Zuschnitt der Immobilie beeinflusst werden. Insbesondere wenn die Interessenten aufgrund ungünstig positionierter tragender Wände kaum Veränderungsmöglichkeiten haben. 

Wohnflächenberechnung 

Die genaue Wohnflächenermittlung ist eins der primären Kriterien bei der Immobilienbewertung. Eine falsche Wohnflächenberechnung kann unnötige Kosten nach sich ziehen. Die Bedeutung der Wohnflächenberechnung ist daher weitreichend. Immobilienangebote sind nur vergleichbar, wenn der Wohnflächenberechnung identische Ermittlungsmethoden zugrunde gelegt wurden. 

Laut Wohnflächenverordnung werden die Grundflächen wie folgt berechnet: 

  • Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern: zu 100% 
  • Die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern: zu 50% 
  • Die Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen: zu 50% 
  • Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen: zu 25% – max. 50% 

Der Immobilienwert kann auch vom Zuschnitt der Immobilie beeinflusst werden. Insbesondere wenn die Interessenten aufgrund ungünstig positionierter tragender Wände kaum Veränderungsmöglichkeiten haben. 

Welche Bewertungsverfahren gibt es und welche sind für Ihre Immobilie besonders gut geeignet? 

Sie können Ihre Immobilie anhand unterschiedlicher Verfahren bewerten lassen. Es gibt das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren. Diese geben Auskunft über die derzeit am Markt gehandelten Preise der Immobilien. 

Beim Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien für das Objekt herangezogen, dessen Wert berechnet werden soll. Bei diesem Verfahren wird also zuerst überprüft, welchen Marktwert die Immobilien aus dem näheren Umkreis haben. Als Basis werden Kaufpreissammlungen herangezogen, die von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte verwaltet werden. Die Referenzimmobilien sollten in Lage, Nutzung, Beschaffenheit und dergleichen ähnlich dem zu bewertenden Objekt sein. Gibt es jedoch nur wenige vergleichbare Immobilien, kann das Vergleichswertverfahren nicht durchgeführt werden. 
Das Sachwertverfahren wird insbesondere zur Wertermittlung von Eigentumsimmobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt. Die Grundlage für das Sachwertverfahren ist der aktuelle Bodenwert. Zu dem Wert des Bodens wird der der Gebäudesachwert addiert. Danach wird der Betrag für die Abnutzungserscheinungen vom Wert abgezogen. Daraus ergibt sich der aktuelle Preis für die Immobilie.
Bei Kapitalanlagen wird üblicherweise das Ertragswertverfahren angewendet. Es kommt insbesondere bei Mehrfamilienhäusern zum Einsatz. Das Ertragswertverfahren ist sehr komplex und wird im Rahmen vollwertiger, kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt. Bei der Berechnung des Ertragswerts wird der Bodenwert und der Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen addiert. 

Immobilienbewertung

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